截至2023年1月20日，20支基础设施REITs均已发布2022年四季报，从环比¹及预测完成情况² 来看，不同底层行业的基础设施REITs表现分化明显，但整体经营业绩环比有所下滑。13支REITs 实现了2022年全年可供分配金额预测数。产业园项目租金减免措施全部完成落实，对疫情影响起到一定缓释作用，本年度基本达到分派预测水平。仓储物流及保租房项目运营稳定、各项经营指标良好。市政及能源类项目业绩水平略有下降，收费公路项目受疫情及减免通行费政策影响，收入及分派情况不及预期。
一
产业园区REITs减租工作完成,全年分派目标基本实现
产业园区REITs 2022年四季度，稳定期项目（存续期超过半年的项目，下同）受到区域经济环境和疫情影响，招租续租工作持续承压，但随着减租工作全部完成，项目经营收入环比显著提升。新增项目（存续期小于半年的项目，下同）出租率符合预期，本季度经营收入均高于招募说明书披露的预测水平。
招商蛇口全年累计减免租金 2,039.43万元，同时减免管理费 1,122.84万元、计划管理人垫资 916.59 万元，减免租金对项目收入带来的影响得到全额缓释。项目期末出租率回升至85%，平均月租金环比提升4%。苏州工业园预计减免8,147.10万元，最终实际减免租金为 6,075.50 万元（含税），减免及缓释安排已在前三季度完成。张江光大及中关村出租率有所下滑，其中张江光大主力租户之一于2022年末到期且不再续租（目前已完成33%退租面积的招租），两项目招租工作均受到四季度疫情影响。
图8 保租房REITs经营收入和经营成本（万元）
数据来源：2022年四季报
报告期内，三单项目可供分配金额完成率均超过100%，其中深圳人才安居达到127%，由于保租房项目发行时间较短，全年累计可供分配金额或受到募集资金、期初账面现金余额等因素影响，具体情况有待年报披露。EBITDA完成率基本符合预期，深圳人才安居为97%，其余两单项目高于100%。
图1 产业园区REITs经营收入和经营成本环比变动（万元）
注：经营成本不包含摊销及折旧和股东借款利息，下同。
数据来源：2022年三、四季报
报告期内，由于减租工作结束，稳定期项目除张江光大外，可供分配金额和EBITDA均同比提升。苏州工业园、招商蛇口及合肥高新的可供分配金额高于EBITDA。其中，苏州工业园、招商蛇口系受应付项目增加和应收项目减少影响；合肥高新主要受到募集资金或期初账面现金等影响。
图2 产业园区REITs可供分配金额和EBITDA环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
图3 产业园区REITs可供分配金额和EBITDA完成率
注：合肥高新、临港产业园和东久新经济项目由于存续时间较短，可比性不足，故不予列示。
数据来源：招募说明书，2022年季报
截至2022年四季度末，产业园REITs可供分配金额完成率基本达到100%。其中，招商蛇口前三季度可供分配金额完成率约55%，本季度完成率提升至93%，主要受到减免租金措施完成落实、应收租金集中回款、出租率及租金单价提升等积极因素的综合影响。
图4 2021Q3-2022Q4产业园REITs平均出租率/期末出租率
注：
1.张江光大、招商蛇口数据为期末出租率，其他项目为平均出租率。
2.苏州工业园数据为年报、半年报披露数据，不代表单季度实际情况。
3.中关村三季度实际出租面积相较二季度下降18.32%，三、四季度报告披露的出租率口径有待进一步明确。
数据来源：2021、2022年季报
二
仓储物流项目经营情况稳定，业绩指标完成良好
报告期内，普洛斯和盐田港延续三季度的经营势态，各项业绩指标保持稳定，收入环比三季度基本持平，盐田港四季度受管理费用提高影响，成本略有上升。四季度末，盐田港出租率99%，全年出租率水平保持在高位，需求端持续向好，深圳市仓储物流市场供不应求。普洛斯期末整体出租率94%，通州光机电物流园项目截至四季度末受疫情影响，出租率仍为36.95%，但其余项目在全国范围内分散布局，有效缓释了特定项目经营风险。
图5 仓储物流REITs经营收入和经营成本环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
报告期内，两单仓储物流项目实现可供分配金额和EBITDA均与上季度持平，回款情况良好。基于招募说明书预测水平，普洛斯和盐田港2022年累计可供分配金额和EBITDA完成率均超过100%，在四季度疫情多点散发的背景下表现出较强的抗风险韧性。
图6 仓储物流REITs可供分配金额和EBITDA环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
图7 截至12月31日仓储物流REITs可供分配金额
和EBITDA完成率
数据来源：招募说明书，2022年季报
三
保租房项目首次披露，经营业绩基本符合预期
3单保租房项目于本季度首次披露运营情况。报告期内，深圳人才安居和厦门人才安居项目经营收入符合招募说明书中的预测情况，深圳人才安居受管理费用因素影响，成本略高于预测水平。北京保障房项目本季度收入1,771万元，低于2,309万元的预测水平，主要系熙悦尚郡项目原定于 2022 年第四季度实施的快速配租工作由于疫情防控而推迟，配租和选房工作正在逐步落实，期末出租率为92%。
图8 保租房REITs经营收入和经营成本（万元）
数据来源：2022年四季报
报告期内，三单项目可供分配金额完成率均超过100%，其中深圳人才安居达到127%，由于保租房项目发行时间较短，全年累计可供分配金额或受到募集资金、期初账面现金余额等因素影响，具体情况有待年报披露。EBITDA完成率基本符合预期，深圳人才安居为97%，其余两单项目高于100%。
图9 保租房REITs可供分配金额和EBITDA（万元）
数据来源：2022年四季报
图10 保租房REITs可供分配金额和EBITDA完成率
数据来源：2022年四季报、招募说明书
四
收费公路项目收入下滑，全年分派或不及预期
收费公路项目四季度受疫情因素及收费公路行业减免通行费政策³影响，业绩环比整体出现下滑，收入降幅在14%-34%之间。其中，广州广河项目收入端受冲击最为明显，报告期内混合车流量881.09 万车次，同比下降 26.14%。
图11 收费公路REITs经营收入和经营成本环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
受通行费收入下降影响，收费公路项目四季度可供分派收入和EBITDA环比均出现不同程度的下滑，可供分配金额降幅在23%-77%，EBITDA降幅在22%-50%。其中，沪杭甬项目可供分配金额环比降幅最大，主要原因为收入下降、成本上升以及计提资本性支出增加。相应地，各项目全年累计业绩情况总体不及预期，其中可供分配金额完成率在74%-91%，EBITDA完成率在76%-93%。
图12 收费公路REITs可供分配金额和
EBITDA环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
图13 收费公路REITs可供分配金额和EBITDA完成率
数据来源：招募说明书、2022年季报
五
市政、环保、能源类项目环比表现下行，全年分派目标基本达成
报告期内，市政、环保类项目经营收入有所下滑，经营成本略有上升。首钢绿能项目受疫情影响，厨余垃圾收运处置量有所下降。首创水务项目毛利率显著收窄，受疫情及季节性影响，四季度项目整体平均产能利用率 92%。深圳鹏华能源项目四季度营收恢复至正常预测水平，但成本上升明显，与预测水平对比，主要系“其他主营业务成本”提高（约1.5亿元）所致。
图14 环保、市政、能源类REITs经营收入
和经营成本环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
本季度市政、环保、能源类项目可供分配金额和EBITDA环比变动呈现差异化。首钢绿能项目在EBITDA下降的情况下，可供分配金额大幅提高，主要受期初现金及交易所国债调增（1.42亿元），以及应收项目减少（0.85亿元）影响。首创水务项目EBITDA环比下滑，但由于预留款项及费用减少，可供分配金额相对保持稳定。深圳鹏华能源项目受成本端影响EBITDA大幅下降，可供分配金额高于EBITDA主要系受应付项目减少（1.43亿元）影响。
图15 环保、市政、能源类REITs可供分配金额
和EBITDA环比变动（万元）
数据来源：2022年三、四季报
市政、环保、能源类项目2022年累计可供分派收入均达到100%，除首创水务外，其余两单项目累计EBITDA也完成了全年目标。
图16 环保、市政、能源类REITs可供分配金额
和EBITDA完成率
数据来源：招募说明书、 2022年季报
¹环比上期数据为2022年三季报数据，不满一个季度的项目已做季度化处理。
²预测完成情况为：基于招募说明书披露，报告期内可供分派收入和摊销及折旧息税前净利润（EBITDA）占全年预测水平的完成比例。
³2022年9月21日国务院常务会议提出，在第四季度，将收费公路货车通行费减免10%，同时对收费公路经营主体给予定向金融政策支持，适当降低融资成本。
